Nearshoring impulsa mercado inmobiliario industrial en Bajío
Por Redacción Stalkeo Empresarial
El panorama en general del Bajío de enero a junio del 2023 registró una absorción neta de 240,000 m2, cifra 50% más alta a la alcanzada en el 1S 2022. Por su parte, la absorción bruta alcanzó 263,000 m2, cifra 49% mayor a la registrada de enero a junio del 2022. Continúa disminuyendo la tasa de vacancia y cerró el trimestre en 3.9% de las más bajas desde 2018. Se espera la reactivación de proyectos especulativos para los siguientes meses, principalmente en Querétaro y Guanajuato. Se espera que la actividad de comercialización aumente durante el 2023 debido a que hay empresas instaladas en la región que han anunciado expansiones, incluso se han anunciado nuevas inversiones del sector automotriz.
Indicadores del mercado
De acuerdo con cifras de la Secretaría de Economía, de enero a marzo del 2023 las entidades que conforman el Bajío (Aguascalientes, Guanajuato, Querétaro y San Luis Potosí) sumaron 1,400 millones de dólares de Inversión Extranjera Directa (IED), cifra 26% menor que la recaudada durante el 1T 2022. De las cuatro entidades, Querétaro y Guanajuato fueron las entidades que sumaron el 61% de la IED recaudada en la región.
El Bajío se ha caracterizado los últimos años por la expansión de las empresas instaladas en la región, Guanajuato y Querétaro han liderado la demanda industrial. Al cierre del trimestre, ambas entidades sumaron el 76% de la absorción neta, cifra que representa 183 mil m2, la demanda se divide entre la industria de manufactura ligera y demanda para inquilinos logísticos. San Luis Potosí, se ha caracterizado por inquilinos que buscan la compra de terreno industrial para el desarrollo de sus edificios, y Aguascalientes por su parte incorporó inventario de expansión de empresas, adicional registró movimiento de inquilinos lo que disminuyó su tasa de vacancia al 2.3%.
“Se espera que el Nearshoring que ha atraído inversiones en los mercados industriales de la frontera México-Estados Unidos también lleguen a la región del Bajío, principalmente empresas del sector automotriz, el cual es un clúster importante en la región, en San Luis Potosí y Guanajuato. También se espera que Querétaro continue con demanda de tipo logístico, y con la diversificación de industria manufacturera ligera como hasta ahora”, nos explica Rodrigo Folgueras, vicepresidente de CBRE región Bajío.
La actividad en construcción se ha caracterizado por el desarrollo de Proyectos Build to Suit (BTS), al cierre del 2T 2023 cerró con poco más de 479,000 m2 en desarrollo, de los cuales el 51% son proyectos con esas características y que ya están pre-arrendados, mismos que se espera sean entregados de septiembre a diciembre de 2023. Con la reactivación de la actividad en construcción, se espera que continúe la expansión de las empresas de logística para mejorar los procesos de distribución, y que la manufactura ligera y la industria automotriz demanden espacio industrial en la región atraídos por las ventajas logísticas, la fuerza laboral calificada, así como la infraestructura de los parques industriales en el Bajío. También se espera que continúe la comercialización de terreno industrial con infraestructura dentro de parque en la región.
Los inventarios
Al cierre del 2T 2023, el Bajío cerró con un inventario de 13.4 millones de m2, lo que representó un incremento anual del 3.0%. Los mercados con mayor crecimiento de inventario fueron Querétaro y Guanajuato, siendo el primero en que concentró la mitad de la nueva oferta del primer semestre. Sobresale que en la región la mitad de la actividad en construcción son proyectos BTS con fechas de entrega hacia la segunda mitad del año.
Tasa de disponibilidad
La tasa de vacancia cerró en 3.9% al 2T 2023, esto es 0.3 puntos porcentuales menor a la del cierre del 2T 2022. Destaca que es de las tasas de vacancia más bajas desde 2018. Aguascalientes reportó la tasa de vacancia más baja de las cuatro entidades que conforman la región (2.3%), mientras que Querétaro fue el mercado con la tasa de vacancia mayor (4.5%), derivado de la nueva oferta que ingreso vacante.
Al cierre del 2T 2023, el Bajío refleja una recuperación derivada de negociaciones avanzadas durante el cierre del 2022 y los primeros meses del 2023. Se espera que durante el año la demanda esté motivada principalmente por la expansión de inquilinos ya instalados en la región del sector de manufactura ligera y de la industria automotriz. La mitad de actividad en construcción se encuentra pre-arrendada por lo que se espera que la demanda neta se siga recuperando durante el 2023. Los proyectos en construcción especulativos se han reactivado lo que indica una posible alza en la tasa de vacancia, si antes no se pre-arriendan espacios en construcción. Por otra parte, se estima que el precio de salida continúe con ajustes al alza debido a la nueva oferta de los proyectos que están en desarrollo y que se espera concluyan en los siguientes trimestres con precios por encima del promedio actual.
